[Danielle Balocca]: 听众朋友们大家好，我是丹妮尔。 还有雪莱。 雪莱是一位激进的德拉威人和种族平等活动家。
[Chelli Keshavan]: 丹妮尔是一位社区动员者和变革者。 这是梅德福叮咬播客。 每两周，我们都会分析梅德福面临的问题，并利用客人的体验提供有关该城市的信息。
[Danielle Balocca]: 加入我们，讨论您对梅德福未来的希望。 一如既往，告诉我们您喜欢去哪里吃饭。 好的，非常感谢您今天与我见面。 如果您不介意，请先介绍一下自己，包括您的名字、代词以及您是谁。
[Zac Bears]: 当然。 你好丹妮拉。 扎克熊。 我是梅德福市议会主席。 他，他是代词。 我已经多次回答过餐厅的问题了。 我经常谈论科琳的，但最近，我仍然喜欢科琳的，我一直在 Deep Cuts 买卡塔尼亚三明治。
[Danielle Balocca]: 唔。 合法的。 谢谢。 好吧，你先于我提出了这个问题，但感谢你为我们节省了一些时间，因为这是你最喜欢的。 最近我还带着儿子去玩弹球，真的很好玩。 好的，一切都很好。 所以主要是，我们今天谈论的不是你的，嗯，连任竞选，而是你上周谈论了什么？ 你发表声明了吗？是在该地区吗？ 那是什么？ 他。
[Zac Bears]: 市议会规划和许可委员会。
[Danielle Balocca]: 完美的。 规划和许可委员会。 关于分区，因为似乎有很多关于分区的讨论。 所以我想知道你是否可以先简单地告诉我们你当时为什么选择发表这样的声明。
[Zac Bears]: 是的，过去几年我们一直在梅德福，就我们城市的未来进行重要对话。 我们希望增长和发展的样子，制定城市的第一个全面规划，你知道，在过去的五年里，特别是在这个阶段的最后 18 个月里，致力于全市范围的重新分区工作，我真的很高兴能从事这项工作。 在上次选举中，我在竞选活动中多次谈到了这一点。 我们已经在 这个学期可能有超过 40 到 45 场理事会会议，其中一项是关于城市住宅区的提案，这意味着我们的很多社区，这一直在讨论中，特别是在过去的六个月里，并且 5月左右，社区发展委员会发布了一些建议，以修改委员会最初的住宅区提案。 我认为引起了很多骚动，人们认为社区发展委员会建议的改变超出了他们对我们某些社区可能允许的改变的舒适度。 所以自五月以来我们确实看到， 关于这个住宅区划提案引起了很多争议，这不是这里的居民愿意看到的，其他居民却非常支持。我认为 CD 委员会提出建议的原因之一是，由于我们正在经历住房危机，很多居民都在谈论需要更多住房。 但我觉得，特别是在过去两个月，我们的对话并没有做好这项工作应有的成效，而且有很多人 我希望这一进程以同样的速度继续进行，我非常尊重这一点，但我认为还需要五到六个月的时间，并将对话重新集中在理事会提出的原始提案上。 这是一个更好的基础，可以确保人们能够听到有疑问和疑虑以及真诚的意见，并且我们有更多的时间从市长办公室获得更多资源来帮助更好地沟通。 这就是我介绍它的原因。 我只是觉得特别是七月份的社区发展委员会会议 那次会议根本不会举行，它反映出了一个在实现目标方面已经变得毫无成效的过程，我认为这个社区中的许多人都同意我们作为一个城市在发展和增长方面需要走向何方。
[Danielle Balocca]: 是的。 我的意思是，我不得不说，在我看来，这至少是一个令人困惑的话题。 而且拟议的分区似乎在整个城市不一定是统一的。 但让我担心的一件事是我收到的这条短信调查实际上是打电话给你的。 而且你的名字拼写错误。 但 这就是它发生的方式，相当极端，它提出了似乎没有事实根据的问题，我想知道是否有一个例子，其中改变分区的提议之一是消除单户住宅，或者像梅德福的单户住宅一样，这似乎是 我不认为这是真的还是假的，我不相信，我不知道如何、为什么，我会相信那是真的，但我想知道你发表声明的部分意图是否是要放慢速度，但也许也是为了为神话的毁灭之类的事情开辟空间。 所以我想知道你是否想和任何人谈谈。
[Zac Bears]: 是的，我的意思是，第一个破灭的神话是分区不能强迫任何人用自己的财产做任何他们不想做的事情。 因此，我认为只要门福德存在，门福德就会永远存在单户住宅。 但是，你知道，没有提议结束分区以允许建造单户住宅。 所以这是错误信息。 我认为你的论点很好理解。 分区很复杂。 它是影响发展和成长的重要部分的法律，但它并不决定社区如何自行发展和成长。 个人这样做，他们想用他们拥有的财产做什么，他们把财产卖给谁。 我们现在的分区代码并没有让开发商承担他们需要的责任。 而且，你知道，我认为传达这一点非常重要。 城里肯定有一些人不支持全面规划，也不希望看到我们社区的变化。 但我认为现实是变化无论如何都会发生。 我们需要讨论并制定计划，然后实施该计划。 确保变革最适合我们作为一个社区的目标。 我认为我们在 2023 年推出的全面计划，你知道，我是指导委员会的成员，但是，你知道，作为市长办公室的努力，它谈到了我们如何出于多种原因需要更多增长。 更实惠的住房。 更多的市场价格住房以对我们现有的住房施加压力，更好的混合用途走廊和广场，更适合步行的社区，一百万个东西。 分区是我们实现我们想要看到的未来的一部分。 和 我真的觉得分区很复杂，但它却很容易而且非常容易，特别是因为我们没有来自城市的资源和协作来建立足够良好的沟通和良好的信息。 人们很容易为了自己的政治目的而曲解分区工作。 我认为大多数人都没有这样做。 我交谈过的大多数人。 我说这个很复杂，我想更好地理解它，或者我总体上支持我们要去的方向的观点，但我认为具体细节上存在一些问题。我采访过的许多人都表示，该市三月份提出的住宅分区提案比社区发展委员会五月份提出的建议变更更有意义。 我认为，只要市长办公室分配更多的时间和资源，它就会实现这一目标，并且通过将对话重点放在理事会的实际提议上，而不是社区发展委员会那种更高密度的提议上，做这三件事将真正帮助我们进行社区所需的对话，并及时进行。 因为这的另一部分是 从很多方面来说，梅德福在过去 30 年和 40 年里都没有看到它需要看到的行动。 事情被允许停滞不前并分崩离析。 我们不想处于需要另一个替代者以避免教师裁员的境地。 我们希望实现明智而显着的增长，使我们能够投资于我们的市政服务、公立学校、 并确保城市能够尽一切努力为居民提供服务。 这就是为什么我们这样做非常重要。 我认为至关重要的是，我们不能让这个过程妨碍实质内容，并允许人们，一小部分想要破坏这一过程的人，说这个过程不够好。 这就是我希望在接下来的 18 个月中看到的：我们可以通过更新我们的分区条例来完成并确保该项目的进展，并确保现在有一些担忧的人们可以表达他们的意见，并且我们在该过程结束时也能得到一个好的产品。 即使不是所有人都同意， 我想大多数人都希望看到真诚关切的声音被听到。
[Danielle Balocca]: 谢谢。 所以我想稍微理解一下你所解释的内容。 接下来，市议会提出了分区条例，社区发展委员会也有发言权。 谁有最后的发言权？ 它是人们作为一个社区投票的东西还是它是如何运作的？
[Zac Bears]: 当然。 因此，根据州法律，分区的运作方式是，在城市中，市议会有权更改分区。 在村庄里，它是市政议会，但我们是城市，因此它是市政委员会。 社区有这些称为规划委员会的团体。 在梅德福，我们的规划委员会称为社区发展委员会。 任何分区变更都会交给他们进行审查并与城市规划进行比较。 例如，我们的综合计划、我们的气候计划、我们的住房计划以及我们针对城市不同地区的一些不同计划。 他们可以向市议会提出建议，并说，我们已经审查了您的提案并建议您以这种方式进行更改。 然后市议会可以审查这些建议并采纳它们或采纳其中的一些建议。 然后分区条例就成为法律。 这个重新分区项目正在进行中，处于第三阶段，或者至少是与市议会的第二阶段。 关于分区有几个提案。 嗯，这不仅仅是一个全市范围的重新分区提案。 有一项针对住宅区的住宅区的提案。 有提议修建梅德福广场西梅德福广场。 我们的一些主要商业走廊。 我们已经批准了神秘大道走廊和塞勒姆街走廊。 还有关于停车和交通管理的其他建议。 我们批准了新的绿色评分，以使所有新开发项目更加环保。 我们正在研究一项私人树木分区法，以试图在有人来重新开发房产或扩建房屋时保护私人财产上的树木。 因此，有许多不同的建议。 主要的一个一直是很多争论的主题。 过去几个月的错误信息是住宅区。 为我们许多社区提出的建议。 那不在我们的主要街道、大街、大道和主要广场上。
[Danielle Balocca]: 是的，其中有哪些，有哪些错误信息？
[Zac Bears]: 当然。 是的。 我的意思是，你知道，人们说他们想在单户住宅区中间建造六层公寓楼。 而且，你知道，他们希望永远彻底摧毁单户住宅。 而且，你知道，很多事情都不是真的。 市政府住宅提案的主要部分 它正在增加允许的范围，我称之为密度的增量增加。 所以，嗯，现在有地方可以容纳 2 口之家吗？ 只要满足所有其他要求（停车要求、开放空间），我们可以允许三个家庭吗？我们第一次实施的是现在许多住宅区的开放空间要求，我相信人们已经意识到了这一点。 有人可以闯入房屋，砍倒所有树木并铺平整块土地。 如果获得批准，新分区将永远不会再允许这种行为。 因此，关于新分区的主要问题之一是，是的，我们可以在每个社区允许多一点住房吗？ 在某些地方，由于一些独特的特征，它比其他地方更重要。 这个计划确实适合我们的社区，但我们的社区又有所不同。 它是量身定制的，你知道，新绿线车站周围有额外的激增，西门福德通勤火车站周围有更多的变化，所以你知道这不是特定于社区的，并且解决了不同的特征，但是方形走廊和社区的整个概念是从综合规划中产生的，2023年梅德福综合规划中有一张地图谈到了这一点，这是 我们做了大约六到九个月的研究和分析，Innes Associates 的分区顾问和分区律师团队，他们从 2024 年 1 月到 2024 年 9 月左右根据综合规划、气候计划和住房计划进行了大量分析，以提出建议。 本质上是两个提案，一个住宅框架和一个商业框架。 那么我们的多功能走廊和广场是什么样子的呢？ 那么我们大多数的住宅区是什么样的呢？ 除了去年一月至六月的研究之外，这就是我们大约一年来进行的分区变更的起点。 当然，还有我们之前进行的四年的其他规划和分区对话。
[Danielle Balocca]: 我觉得当我在 2021 年开始这个播客时，我们正在谈论分区。 我确信有些事情已经改变，但让我举个例子。 在富尔顿高地我住的街道上，有很多家庭变老了，失去了财产，不管这意味着什么，然后 它们正在出售。 我们有一所房子，距离我们大约两扇门，这个人快一百岁了。 他的家人永远住在那里。 这就像三批。 他去世后，房子被卖掉了。 他们拆毁了他的房子，建造了，你知道，分割了财产。 所以他们建造了两座巨大的房子，我确信它们会在那里，而且我认为将花费超过一百万美元。 因此，分区似乎可以做到这一点，这样如果有人想建造像 就像该房产上的三个家庭住宅，那就太好了。 好吧，我想知道他们是否在为这些事情提供津贴，但是开发商是否有某种激励措施来创造诸如每处房产更多的住房单元之类的东西，或者，因为，你知道，我觉得是的，他们的主要动机是通过出售这些房产能赚多少钱？
[Zac Bears]: 嗯，我认为这是一个很好的例子，富尔顿高地很困难，因为有私人道路以及湿地和山丘的开发。 因此，对于在那里做同样的事情存在一些担忧。 我认为我们可以做得更多，也许比提议的多一点，但一些规划者有不同的想法。 但我认为这实际上是目前分区被破坏的一个很好的普遍例子。 目前，土地如此宝贵，利润激励如此强烈，开发商有理由进来询问如何细分大片土地并建造两座或更多大型单户住宅，甚至拆除或翻新单户住宅。 将 1,500 英尺的入门住宅变成 3,000 平方英尺的麦克豪宅，对吗？ 我们的分区现在正在鼓励这一点。 因此，无论如何，由于利润激励，我们都会得到非常糟糕的结果。 分区的想法就是改变这些激励措施，对吗？ 你知道，你在城市某些地方的例子，现在在高地可能有点不同，因为我说过， 我们希望看到的可能是两个稍微朴素的建筑，可能有两个、两个、两个家庭，对吧？ 因为可以容纳更多的人。 这些单位的成本会更低，对吧？ 如果有两个家庭，每个单元有 75 万居民，那么与拥有 150 万居民的巨型单户家庭相比，这会便宜得多。 你知道，它对很多人来说是买不起的，但它比价值一百五十万美元的麦克豪宅要好得多，对吧？ 这是分区试图表达的最重要的事情之一。 开发商正在到来，但我们的分区正在鼓励一些非常糟糕的结果。 我们还希望保留拼凑的分区，你知道，我们现在不会让开发商承担责任，对吗？ 例如，该委员会正在尝试 35 年来首次更新开发连接费。 让开发商支付公平的份额。 我们不希望它出现在人行道上。 我们需要最少的开放空间。 我们想保护树木。 我们的意思是，如果土地已经如此宝贵，以至于开发商无论如何都会做一些事情并建造新的东西，那么我们如何才能使这些事情最有可能实现我们社区的目标呢？ 我们怎么能说我们宁愿有一个二人或三人的家庭呢？ 拥有更实惠的公寓或公寓，而不是巨型豪宅，对吗？ 它并不完美。 我有很多疑问，你知道，我不认为市场是解决住房危机的唯一途径，甚至不是完全解决住房危机的途径，对吗？ 但现在，我们城市的分区和土地使用政策如此失控，以至于我们实际上让事情变得更糟。 这是这里的重大举措之一。 我们如何才能使业主和开发商更加负责任，并使即将发生的增长更加关注我们希望社区实现的目标？
[Danielle Balocca]: 好吧，谢谢。 听到这很有帮助。 我的另一个问题是，我看到人们谈论的是增加社区密度。 这会增加学校的学生人数吗？将如何考虑？ 是否担心我们的一些学校已经相当拥挤？
[Zac Bears]: 是的，所以有一些事情。 一个是与发展或分区无关的问题，那就是我们有两所小学已接近容量，一所可能是应该在的地方，另一所是低于容量的。 学校正在制定一项计划来解决这个问题。 所以现在我们的小学有空位了。 它只是分布得不好。 这必须得到纠正。 这不是一个分区问题。 最大的问题是，如果更多的人住在这里意味着什么？ 我认为这是一个真正的问题。 您知道，有一件事有很多信息：学校委员会副主席珍妮格雷厄姆围绕大众学校建筑管理局对新高中的分析提出了很好的观点。 你知道，现在，由于人口统计的原因，我们看到梅德福的入学人数有所下降，你知道，我们的高中建于 70 年代和 60 年代。 4,000 人。 目前约有1,400人。 所以我们看到入学人数下降。 其中一部分是人口趋势。 另一部分是，大都市区规划委员会和其他社会科学专家围绕住房、公民住房和政策联盟进行的所有研究， 表明仅增加新住房并不意味着我们学校有更多的学生。 真正为我们的学校增加更多学生的是当我们增加更多经济适用房时，因为这是最大的需求。 我们现在看到的是，家庭规模的下降，也是推动这一更广泛现象的因素之一。 同等规模的建筑中居住的人较少。 梅德福曾经有近 70,000 名员工。 我们现在已经60多岁了。 其实我们当时的房子比较少，因为一、二、三、四人的家庭多了，而过去是四、五、六、七人的家庭。 许多结构 有四个卧室，只有两个人住，对吗？ 好像那些事情真的很令人震惊。 因此，建造更多的经济适用房将会产生影响。 但另一件事是，随着新高中进程的进展，我们将能够将 对那里的增长进行更多的猜测，然后将整个学前教育系统转移到新的高中，这也将释放我们小学的空间。 所以实际上，在短期内，在 5 年、10 年到 15 年期间，我看到的大多数数据和研究都表明 新居民和新住房不会成为我们学校人口的决定因素。 如果5年、10年、15年后我们处于不同的位置，那么我们将不得不开始讨论扩建或翻新小学会是什么样子。 这些都是城镇中一直存在的对话。 与许多事情一样，这座城市在 25 年前犯了一个巨大的错误，以一分钱而非一美元的价格出售了所有旧学校。 那是因为我们当时想省点钱，而且是一分钱一分钱的问题。 如果这座城市今天仍然拥有这些财产，我们将有更多的能力谈论很多事情。 关于社区中心、关于青年中心、关于课外活动、关于扩大小学、关于学前项目、关于娱乐、关于支持残疾年轻人。 我的意思是，这就是我们正在努力解决的问题，对吗？ 我们正在努力纠正数十年来的忽视、错失的机会和错误的决策。 这将继续成为我们作为一个城市的对话，因为需要几十年的时间才能纠正过去几十年的错误。
[Danielle Balocca]: 是的，好吧，我很感激。 我的意思是，我认为对话的某些方式有点短视，你的身份，你描述的方式，听起来像是你在思考这座城市的长期未来。 看来，如果我们的小学达到了招生人数，那就意味着我们的人口将会增加，并且希望我们的一些税收也会增加。 如果我们需要的话，这将有助于我们为其中一些扩张提供资金。
[Zac Bears]: 是的，绝对是。
[Danielle Balocca]: 是的。 好吧，谢谢。 除了我们没有讨论过的其他问题之外，还有什么您想确保我们讨论过的吗？
[Zac Bears]: 是的，我真的想重申我们这样做的重要性。 我们需要一个明智且有意义的成长的梅德福。 我们面前的提案虽然不是最终结果，也不是最终产品，但它们是进行这些对话的良好基础。 我认为在接下来的几个月里，我们会看到很多良好的对话，也有一些分歧，但大多数情况下，我认为我们将能够相互沟通，尽管我们可能存在一些差异，并且可以更好地理解。 根据一些人的、你知道的、疑虑和一些需要考虑的事情，做出一些调整和改变。 我们将通过一项强有力的分区条例摆脱这种局面，这将使梅德福在未来 15 到 20 年取得成功。 我对此感到非常兴奋。
[Danielle Balocca]: 看起来很令人兴奋。 是的，不，谢谢。 我认为这确实有助于解决我的一些问题。 我希望它对其他人也有用。
[Zac Bears]: 是的。 谢谢你，丹妮拉。 我的意思是，这就是我提供指导的原因。 我认为我们已经进行了很多良好的对话，我们需要，你知道，我觉得有必要向前迈出一步并表现出一些领导力，因为以正确的方式做到这一点非常重要。
[Danielle Balocca]: 是的，看起来，你知道，我认为这很容易看到，有点容易看到，就像社交媒体上发生的事情一样，例如，当人们开始谈论这些事情时。 我认为这次演讲有很多内容，人们似乎可以在他们的网站上找到它，也可以在城市的网站上找到它，也许可以通过。
[Zac Bears]: 您可以在梅德福电视台、梅德福社区媒体以及我的网站 Zach Barris dot com 上找到他。
[Danielle Balocca]: 是的，这是人们消除他们听到的一些错误信息并从您那里得到明确答案的好方法。 所以谢谢你。
[Zac Bears]: 如果人们更喜欢阅读而不是观看，我建议访问 ZachBears.com。 那里有完整的评论，可能还有视频的快捷链接。 因此，您也无需观看会议介绍。
[Danielle Balocca]: 好的，扎克，非常感谢你。
[Zac Bears]: 谢谢。
[Danielle Balocca]: 非常感谢您收听今天的节目。 Medford Bites 播客由 Danielle Balacca 和 Shelly Keshaman 制作和主持。 音乐由亨德里克·吉多尼斯创作。 我们很想听听您对播客的看法。 您可以通过 gmail.com 的 medfordpod 发送电子邮件与我们联系，也可以在 Apple 播客上对播客进行评分和评论。 非常感谢您的聆听。 各位，播客的名字是什么？ 梅德福咬伤。 梅德福咬伤。 好工作。